仙台初詣就職祈願 銀行融資係 住宅ローン
個人ローンの花形はなんといっても住宅ローンです。私は半年で３億円の貸出実績をあげ、全支店で１０位以内にランクインしたこともありましたが、そのときは何らお手盛りなしでした。
仙台初詣就職祈願 住宅ローンの基礎知識
住宅ローンどころか、ローン自体組んだことのないペーペーが住宅ローンの融資担当になるのだから笑わせられますよね。銀行の常識と一般人の常識を混同しないように勉強していきましょうね。
- 賃貸とマイホームはどちらが得か？
- 賃貸とマイホームを出費だけで比べた時に、住宅ローンを組んでマイホームを建てるより、賃貸の方が少なくてすむケースが多いです。賃貸は契約更新、駐車場の確保など色々な問題がありますが、マイホームは借金の利息や購入時の雑費、そして光熱費や修繕費、固定資産税、リフォームなど意外に出費がかさむのです。但し、マイホーム取得はあくまでその人なりの人生設計に基づきますので、この手の相談は結論を出さずに、お客様に投げかけるようにするのがポイントです。
- ローンの借りかた
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- 銀行選び…新築マンションなどは不動産業者が取扱銀行を選ぶことが多いのですが、取扱銀行が不動産業者によって指定されていなければ、金利が低い、給料の受取口座、家から近いなどの理由で窓口に来るはずです。銀行員の立場から言えば、住宅ローンと給与振込の口座指定は表裏一体なのです。
- 融資手続…銀行によって異なりますが、基本的に「申込→審査→契約→融資」となり、３〜４週間はかかります。また、借入本人が２？３度は来店して書類に記入したり、役所などで必要書類を取得しなければならないことから、手間がかかることは最初に覚悟させましょう。また、書類不備があると二度手間になりますので、来店前に必ず電話で確認させるようにしましょう。
- 変動金利と固定金利…当然固定金利のほうが高く設定されます。変動金利は年に２回基準金利を見直して返済額を決定します。また、５年固定（但、その後は変動）などその中間の商品もあります。一般的に金利下降時には変動金利、金利上昇時には固定金利が有利といわれています。
- 諸費用…ローン費用としては印紙代、保証料、管理手数料をはじめとして、登記費用、火災保険料（融資期間分一括加入）などがあります。その他に、業者に支払う不動産売買手数料や引越し代などを考えると、どうやら購入金額の１〜２割はかかると言われています。銀行によっては諸費用をローンに組み入れる事もできますが、当然借入金額は少ない方がよいので、なるべく２割くらいの自己資金（頭金）を用意してもらいましょう。ちなみに、自己資金がたくさんあるのは審査する者から見れば好印象です。
- ローンの返し方
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- 返済口座…住宅は生活の基本であり、住宅ローンの返済は最優先事項です。うっかり延滞していると延滞金利（１４％位）がかかるばかりか、要注意人物として銀行からの信頼もなくしてしまうのです。したがって、給料受取口座と一緒にしたり、総合口座の貸越機能を使って「うっかり延滞」を防止しましょう。私の場合は、融資契約時に返済に遅れないように念入りに説明していました。
- 返済期間…返済期間を長く設定すればローン総支払額（年間支払額×返済期間）が莫大に増えますが、逆に返済期間が短ければ毎月の負担が重くなります。但し、返済途中で返済期間の延長に銀行が応じてくれないケースがあるので、むやみに返済期間を短くせず、各個人の返済能力を見極めてよく検討してもらった方がよいでしょう。
- ボーナス払い…毎月払いと年に２回のボーナス払いを併用する方が多いですが、近年不景気の影響でボーナスカットの方が増え、ボーナス払いを払えなくなる方が続出しました。ボーナスは給料のように保障されていないので、できるだけ毎月払いのみで返済を組み立てるをおすすめします。
- 返済日…給料日の翌日といいたいところですが、休日の関係で日程がズレると延滞が生じてしまうることもあります。なるべく余裕を持って設定したいものです。
仙台初詣就職祈願 住宅ローンの審査方法
一昔前は、担保中心に審査されていましたが、近年はむしろ借主の返済能力中心に判断する審査方法が主流です。年収は借入額に比べて少なくないか（返済比率といいます）、勤め先はどこか、勤続年数は短くないか、他の借入が多くないか、自己資金を用意できているか、担保が取れる物件かなど総合的に評価されます。
ちなみに、銀行には様々なローンがありますが、マイカー、教育、リフォーム、カードローン毎にリスクに応じて金利や審査方法が異なっています。例えば、資金使途が自由なカードローンの金利は約１４％と高いですが、審査内容は比較的簡便で、統計に基づいて機械的にその人の属性を点数化する場合が多いです。
- 個人情報…クレジット系、信販系、消費者金融系の借入など、銀行員はまず個人情報を調べます。当然ブラックリストに載ったことのある人は厳しいですし、カードをあちこち作って使いすぎている人も危ないです。昔、カードをたくさん見せ付けて自身の信用を自慢する人がいましたが、逆効果です。銀行では、各種カードの取引状況を引き出すことができるので、ここでひっかかれば融資はまず無理でしょう。
- 年収…ざっと年収の４〜５倍が融資金額の目安といいます。しかし、実際の審査は返済比率を出し、年収に応じた比率（大抵２５％以内）ならをもって判断します。いくら年収が高くても、マイカーローンやカードローンが多く返済比率がオーバーしてしまうと断ることもあります。
- 勤め先…自営業者よりサラリーマン、さらには公務員や優良企業の方が有利です。勤続年数も３〜５年以上は必要で、転職も理由によりますが多くない方が有利でしょう。また、自営業者の審査は、大抵所得ベースで確認するなど基準が厳しくなっています。 担保…家の前が公道ではない、違法建築などとなると担保価値が下がってしまい、そもそも担保が設定できない場合があります。いくら地価が下がり担保での審査ウェイトが下がったといっても、そもそも担保が取れないような物件は融資対象とならないことが多いです。ちなみに、担保価額はその銀行独自の手法で計算されており、実際の担保力は担保価額の７割程度で計算します。
- 家族構成…子供の年齢や人数などから将来的支出も予想します。また、奥さんがが働けるなら連帯保証人になってもらったり、親が資産家なら自己資金を負担してもらったり、他に不動産があれば追加担保をもらったりすることもあります。
- 性格…当然お金に対していい加減な人はダメです。来店時間を忘れたり遅れたり、電話先の印象が悪かったり、口座の引き落とし内容を把握していなかったり、頼んだ書類を持ってこなかったりなどは減点の対象になってしまいます。融資担当者のひと押しが決否を左右することもあります。
仙台初詣就職祈願 繰上返済
住宅ローン業務で、恐らく最も件数が多いのが繰上返済でしょう。これにより、期間の短縮もしくは返済金額の引き下げが可能となります。マネー雑誌などでも資産運用のひとつとしてメジャーになってきた繰上返済ですが、返済額の計算が意外に面倒くさくて、しかも銀行としては収益低下を招く少し悲しいお仕事なのです。
繰上返済は、通常１００万円以上から受付できるのですが、返済予定表の一本一本を単位とするために返済希望の金額に誤差が出てしまいます。そしてボーナス払いがからむと未収利息などの誤差が大きくなり、お客様がブーブー言い始めます。さらに、繰上返済は手数料や抵当権抹消費用がかかることや、住宅ローン減税（財務省）のメリットが薄くなることなどをきちんと説明をしないとトラブルにもなりやすいのです。ちなみに「借りる時に繰上返済手数料かかるなんて聞いていない」なんて言われちゃったりしますが、そんな何年前の事実はどうせどちらも立証できないのですから、謝り通した方が得策といえるでしょう。
- 法律ワンポイントレッスン 弁済の費用
- 弁済の費用負担については民法４８５条に定められております。それによると、弁済の費用負担は原則債務者の負担となっています。また、金銭消費貸借契約証書にも繰上返済も含めてこのことが記載されてあると思います。実務上、住宅ローンの契約時にはこの条項をすべて読み上げることはないと思いますが、やはりトラブル防止のためにも手数料についてはきちんと説明したいですね。（注意）お客様と手数料でもめたとき、くれぐれも「法律では…」なんて言ってはいけませんよ。目上からモノを言われた気分になるでしょ？お客様とケンカしてロクなことはないのです。 ＜参考＞民法：第４８５条（弁済の費用） 弁済の費用について別段の意思表示がないときは、その費用は、債務者の負担とする。ただし、債権者が住所の移転その他の行為によって弁済の費用を増加させたときは、その増加額は、債権者の負担とする。
真言宗成田山国分寺の戒名のお布施です。
大本山成田山仙台分院で実際に護摩祈祷を受けるのが立会いお祓いです。
第一ステージ「スピリチュアル カウンセリング」、第二ステージ「スピリチュアルセラピー」又は大本山成田山仙台分院秘法、第三ステージ「スピリチュアルレッスン」を包括的に超霊神秘の力と呼んでいるのです。
ぬいぐるみ供養のこころを、ぬいぐるみ供養という感謝する気持ちで表しましょう。
真言宗成田山国分寺の花曼荼羅永代供養墓と申し込み手順についての説明です。
鬼門と引っ越し、家相の鬼門について、逸話・五行・九星の３つに分けて説明しています。自力で開運するために注意すべき、引っ越しの際の方位(吉凶方角)について。
大本山成田山仙台分院で実際に護摩祈祷を受けるのが立会い祈願です。
成田山仙台分院では開山以来、大勢の方が祈祷を受けられ多くの方々から感謝の手紙をいただきました。
恵比寿（えびす）は海運守護神として、さらに商売繁盛の商業神として全国各地で祀っています。
子年生まれの守護仏は、千手観音です。
大本山成田山仙台分院では和太鼓を叩いて雄壮なる護摩祈祷をおこないます。仙台初詣期間中の元旦には境内で和太鼓演奏連「千賀」の和太鼓演奏が催されます。
大仏と初日の出が同時に拝むことができます。
人形供養の対象品としては、桃の節句のおひなさま・端午の節句の五月人形・鎧兜・鯉のぼり・フランス人形・ビスクドール・手作りの品などがあります。
成田山仙台分院に来山されて立ち会う仙台水子供養です。
私の訪れた雛人形展示館です。
成田山仙台分院は真言宗智山派に属しています。真言宗についての説明です。
戒名を希望される場合の戒名料などの料金の詳細です。通常は別途必要になる枕経の読経、交通費、御膳料も含まれた料金で、こちらを希望された場合は、葬儀いっさいを最後までおこなえます。
成田山仙台分院の不動明王大仏の由来、概要、ご利益、姿の意味、３６童子、すす払いについて詳しく説明しています。
電話占いの先生は、大変面倒見がよく親身に話を聞いて対応してくれて、周囲から慕われるのでファンも多く、たえず周囲を明るくしてくれる先生です。
仙台納骨堂タイプは、１基で１家族専用になり、現在、遺骨がない方でも生前申込予約も可能です。
厄を除ける予備知識と厄払いの認識について。